$59.63р
70.36р
¬ —ѕб: +1∞C

Ђјксиомаї несносного самостро€

20.04.2017 15:33 51
Ђ—еребр€ный векї в ќзерках заканчиваетс€ Ч одноименный элитный самострой снос€т через суд. ¬нешне все благополучно: город избавл€етс€ от головной боли, собственникам компенсируют убытки.

ћалоэтажный жилой комплекс «клубного типа» построили на участке, предназначенном дл€ индивидуального жилищного строительства (»∆—) в центре парка Ўувалово-ќзерки в 2010 году. ƒом на берегу —реднего —уздальского озера застроен и заселен: в продаже остаютс€ всего две квартиры из 56. ¬ыборгский районный суд 13 апрел€ постановил снести самострой на Ѕольшой ќзерной улице. –ешение пока никем не обжаловано и в законную силу еще не вступило. Ќо когда и если это произойдет, владелице земли — некой Ћарисе Ѕыч — придетс€ ликвидировать постройку за свой счет. «астройщики — компании «јксиома» и «»—  јксиома», которые арендовали участок, об€заны возместить своим клиентам стоимость квартир в полном объеме.

—удебное решение не стало сюрпризом дл€ участников конфликта. ≈ще в декабре 2015 года √орсуд утвердил мировое соглашение между √осстройнадзором и Ћарисой Ѕыч. ѕо услови€м договора хоз€йка территории должна была соединить по документам три своих разрозненных отрезка земли в один и обеспечить минимальный отступ зданий от границ площадки.  роме того, Ѕыч дали шанс до конца июл€ 2016 года получить разрешение на объект капительного строительства. “акже ей дали врем€ предоставить проект будущего комплекса в —лужбу строительного надзора, который одобрили бы, несмотр€ на существующие постройки — их просто добавили бы в схему нового жилого комплекса.

ѕосле этого лендлорд должен был передать дом своим арендаторам дл€ регистрации. » только тогда покупатели «элегантного, в стиле «северный модерн» комплекса смогли бы стать полноправными владельцами своих квартир. ¬ мировом соглашении прописано 62 собственника дома, все они заключили предварительный договор купли-продажи. Ћариса Ѕыч знала, на чьи плечи л€жет об€занность по сносу в случае игнорировани€ требований соглашени€. Ќо своих обещаний женщина не сдержала.

Ќи войны, ни мира

»нтересно, что услови€ мирового соглашени€ изначально были невыполнимы. ƒаже если предположить, что застройщик пошел бы на снос верхних этажей до разрешенной судом 10-метровой высоты. ƒаже если представить, что площади нежилых застроек (крытого паркинга) на участке сократ€т в п€ть раз. ≈сть одно неподъемное но. ѕо ѕравилам землепользовани€ и застройки жилые дома должны отступать от границ участка по меньшей мере на три метра.  ак видно из схемы на сайте –егиональной геоинформационной системы, стена здани€ со стороны Ѕольшой ќзерной улицы примыкает к границам участка вплотную и увеличить отступ нет физической возможности.

скриншот с сайта rgis.spb.ru

ƒл€ просмотра в полный размер кликните мышкой

¬прочем, даже левитаци€ здани€ вглубь участка кажетс€ более осуществимой, чем веро€тность выплаты компенсаций жител€м незаконных квартир.  ак считают в  омиссии по недвижимости регионального ќбщества потребителей, обитател€м дома на Ѕольшой ќзерной не стоит рассчитывать на получение денег в случае вынужденного переезда. «ѕроцедура выплат зат€нетс€ надолго, если не навсегда. Ќаде€тьс€ покупател€м квартир в домах, построенных без разрешени€ на строительство на земельных участках, дл€ этого не предназначенных, практически не на что, их деньги, как правило, давно потрачены на эту незаконную стройку и решение суда в реальности невыполнимо. я не знаю примеров в истории города, когда жители получали деньги от подобных компаний», — сказал зампред  омиссии по недвижимости регионального ќбщества потребителей ќлег ќстровский. ќн отметил, что городские власти не могут нести ответственность за судьбы людей в данном случае: —мольный не может контролировать компании, которые не получили разрешени€ на строительство, а районные администрации не смогут уследить за каждой индивидуальной стройкой на начальных этапах. «»сполнительные органы по Ѕюджетному кодексу не имеют права компенсировать таким дольщикам ущерб деньгами города. √ород не может даже изъ€ть участок, который находитс€ в частной собственности».

ѕокупатели жиль€ должны были почу€ть подвох, когда «јксиома» предложила им заключить предварительный договор купли-продажи, подчеркнул специалист. «‘орма такого договора правомерна только на вторичном рынке, когда дом уже построен, а квартира оформл€етс€ застройщиком в собственность. ¬ стро€щемс€ же многоквартирном доме — это пуста€ бумага, чистый обман граждан», — добавил он. ќстровский объ€снил, что привлекать деньги граждан застройщик может только после того, как получил разрешение на строительство многоквартирного дома, а с 2017 года — и после получени€ соответствующего заключени€  омитета по строительству. ћожно строить дом без привлечени€ денег граждан и продавать квартиры после завершени€ строительства и получени€ разрешени€ на ввод объекта в эксплуатацию по договорам купли-продажи.

«≈ще лет п€ть назад можно было легализовать через суд право на долю в объекте, построенном без соответствующих документов, потом постепенно получить право собственности, но после постановлени€ ѕленума ¬— три года назад така€ судебна€ практика прекратилась. —егодн€ без правоустанавливающих документов собственником квартиры не стать», — отметил эксперт.

«астройщик: ни дать, ни вз€ть

—тоимость квадратного метра в комплексе начинаетс€ от 110 тыс. рублей. “аким образом, сама€ маленька€ квартира — 65 с небольшим «квадратов» — стоила при покупке больше 7 млн рублей. ¬сего квартир в ∆  56, и в основном они гораздо больше по площади. “о есть, по самым скромным оценкам, обе «јксиомы» будут должны своим клиентам по меньшей мере 600 – 700 млн рублей.

ѕерспективы компенсаций таких сумм в случае сноса действительно выгл€д€т уныло, если присмотретьс€ к обеим компани€м, приложившим руку к самострою. ѕо данным —ѕј– а, в конце ма€ 2016 года в ќќќ «јксиома» сменилс€ учредитель — теперь это »нна √ончарова, котора€ учредила также ќќќ «јнкор» — за эту компанию застройщик поручилс€ перед коммерческим «ќѕћ-банком». ¬ прошлом году банк потребовал возврата 95 млн рублей, и теперь, по решению арбитражного суда, долг «повис» на «јксиоме». «ѕри таком раскладе компани€ не в состо€нии возместить убытки дольщикам. — этого юрлица нечего вз€ть, и учредител€ сменили как раз, чтобы прежние смогли избежать субсидиарной ответственности. ѕокупателей постав€т в очередь должников, и в конечном итоге они не увид€т ни рубл€. ќчень красиво все сделали, чисто», — отметил заведующий адвокатской конторой «ћалашин и ѕартнеры» ¬ладимир ћалашин.

”чредител€ми второй скрипки в оркестре самостро€ — «»—  «јксиома» — числ€тс€ ƒенис –акитин и —ергей ‘еоктистов. «—олидарный долг этой компании вместе с ќќќ «јнкор» и ќќќ «ѕионер-—трой» банку «‘  ќткрытие» превышает 1,5 млн долларов, что не оставл€ет надежд на выплаты обманутым жильцам», — добавил адвокат. ¬енчает безрадостную композицию Ћариса јлексеевна Ѕыч, которую арбитраж признал банкротом 26 окт€бр€ 2016 года. ”частники собрани€ кредиторов вчера, 19 апрел€, решили не приступать к «реализации имущества» до формировани€ объединенного земельного участка и регистрации права собственности, говоритс€ в сообщении на сайте реестра должников.

 то рискует, тот не пьет шампанское

≈динственное, что сейчас могло бы спасти ситуацию, — это привлечение городом нового инвестора дл€ перестройки дома и создание дл€ него интересных условий. «Ќо существует риск, что компани€ попросит с жильцов доплаты за переделку и люди сами застопор€т проект», — говорит ведущий юрист группы компаний «ёјѕ-—ѕб» »горь јбалов. –ешение ¬ыборгского суда станет переломным моментом дл€ всего рынка недвижимости, считает он. ««астройщики самостроев привыкли регулировать вопрос в суде, привлекать сотни пострадавших, которые останутс€ на улице без крыши над головой, давить на жалость и решать проблему», — говорит он. ≈сли же дом все-таки снесут, строители получат сигнал: «судебна€ перерегистраци€» больше не работает. ј если же самострой сохран€т в том или ином виде, это может повлечь за собой очередную волну самостийной застройки, прогнозирует јбалов.

¬о всех вариантах развити€ событий юрист предостерегает от оформлени€ недвижимости по предварительному договору. ««акон предусматривает покупку по договору долевого участи€, жилищный корпоратив, вексельные схемы. ј этот документ — всего лишь псевдодолевое участие. ќтсутствует гаранти€ публичной достоверности — мы не знаем, сколько человек претендует на ту же квартиру, один или 21, ведь нет учета –осреестра, они не проход€т регистрацию. Ќельз€ прописатьс€ в собственной квартире, нельз€ ее продать. Ќе возникает никаких залоговых прав на участок под домом, — перечисл€ет он недостатки. — ѕокупатель лишен всех гарантий 214-го ‘едерального закона. » эти сложности не искупаютс€ выгодной ценой или удачным местоположением».

∆ильцы самостро€ должны были сразу понимать, что их дом — не жилец, грустно каламбур€т в јссоциации риелторов ѕетербурга и Ћенобласти. ѕри этом председатель комиссии по правам потребителей јлександр √иновкер, похоже, единственный, кто в по€влении самостроев обвин€ет чиновников. «—амострои — это недоработка местных властей.  огда застройка возводилась — никого это не волновало. Ёто же не сарай, чтобы не заметить его по€вление под носом. √оворить о коррупции нельз€, не име€ доказательств, но такое неведение, м€гко говор€, удивл€ет», — отметил риелтор.

—мольный должен усилить контроль за индивидуальными постройками во избежание повторени€ ситуации с Ѕольшой ќзерной. «Ќужен тщательный контроль на начальном этапе стройки, еженедельные проверки документов, чтобы, если что-то пойдет не так, останавливать процесс еще на стадии котлована. Ёто же не иголка в стоге», — заключил он. √иновкер также сказал, что клиенты часто интересуютс€ самостро€ми из-за сравнительно низких цен. —тоимость 1 кв. м в «—еребр€ном веке» дешевле среднегородской цены «метра элиты» на 40 – 50 тыс. рублей. «≈сли строение не представл€ет угрозы безопасности люд€м, а в большинстве случаев это полноценные крепкие современные дома, сносить их, может, и правильно с принципиальной точки зрени€, но, кроме обострени€ социального напр€жени€, така€ мера ничего не принесет». “акже специалист посоветовал не воспринимать решение ¬ыборгского суда как своеобразное «страхование рисков» при покупке сомнительного жиль€. «¬рагу бы не пожелал столкнутьс€ с нашим исполнительным производством. –исковать при покупке, чтобы потом годами ждать копейки со своих миллионов, — себ€ не любить», — сказал √иновкер.

ѕока все дома

√осстройнадзор получил право подавать иски о сносе самовольно построенных объектов п€ть лет назад, но на практике до уничтожени€ многоквартирных самостроев в ѕетербурге дело пока ни разу не дошло.  ак рассказали «‘онтанке» в √осстройнадзоре, застройщики по решению суда, как правило, привод€т свои творени€ в соответствие с законом. ќбычно приходитс€ сносить пристройки, освобождать застроенные арки домов, снижать высотность.

«»сполнение решений суда возложено на судебных приставов, и объекты не снос€тс€ из-за отсутстви€ финансировани€», — добавил собеседник издани€ в службе.

ћировое соглашение можно заключить на любом этапе судебного процесса, даже после вступлени€ решени€ в силу, как это произошло с домом 22 по √орной улице. «дание построили в 2011 году без разрешени€ на строительство и с нарушени€ми по высоте. ƒва года спуст€ суд «приговорил» дом к сносу, а в декабре 2016 года √осстройнадзор и собственник участка «помирились». ’оз€йка земли јнна ярулова, экс-супруга главы —еверо-«ападной строительной корпорации ћихаила √олубева, должна до сент€бр€ 2019 года получить нужные разрешительные документы и узаконить здание, где живут 30 семей.

¬сего в ѕетербурге около 200 объектов самовольного строительства. ¬ середине марта √осстройнадзор запустил электронный сервис «ќсторожно, самострой!». «астройщика теперь можно проверить на «серьезность намерений», поискав его в реестре актуальных судебных решений по сносу. Ѕазу данных обещают регул€рно обновл€ть.

јйгуль јбдуллина,
«‘онтанка.ру»

 


© ‘онтанка.–у

ѕодписывайтесь на канал "‘онтанка.ру" в Telegram, Viber или группу ¬ онтакте, если хотите быть в курсе главных событий в ѕетербурге - и не только.


ћатериалы рубрики

Cтатьи Ќовости
    еще новости
    Ќаписать новость

    ‘ото JPG / GIF, до 5 мегабайт.

    Ќе забудьте указать свои контакты

    я принимаю все услови€ ѕользовательского соглашени€.
    ¬ведите цифры с изображени€: