Ќовостройкам ѕетербурга добав€т зелени.  то будет платить, девелоперы и город разберутс€ на месте

19.04.2019 21:08
Ќовостройкам ѕетербурга добав€т зелени.  то будет платить, девелоперы и город разберутс€ на месте —ергей  уликов/»нтерпресс
—мольный одобрил идею нагрузить городских строителей дополнительным об€зательством в виде личного газона дл€ покупател€ жиль€. «астройщики ощетинились и гроз€т переложить траты на клиента.

¬ кварталах будущих новостроек девелоперам предстоит резервировать по шесть квадратных метров Ђзелениї на человека. »гроки рынка гадают, за чей счет будет банкет: чтобы озеленить по данному нормативу введенное только в 2018 году жилье, потребовалось бы примерно 4,3 млрд рублей. Ёто почти весь годовой бюджет ѕетербурга на благоустройство. —кидки на озеленение предусмотрены только дл€ девелоперов, которые готовы отдать часть участка под парк и успеют согласовать проект планировки до того, как получат разрешение на строительство.

 ак стало известно Ђ‘онтанкеї, комисси€ по землепользованию и застройке 19 апрел€ одобрила поправки, согласно которым при планировке территории под жилую многоквартирную застройку и апартаменты (в которых не менее 10% номеров имеют зоны дл€ приготовлени€ пищи) под зеленые насаждени€ будут Ђзабиватьї место, исход€ из расчета 6 квадратных метров на человека. ѕри этом застройщики могут получить поблажку: площадь озеленени€ может быть сокращена не более чем на 30%, если при подготовке ѕѕ“ в границах квартала предусмотрено размещение парка или сквера, которого нет в перечне зеленых насаждений общего пользовани€.

Ќагрузка по Ђзелениї у застройщиков есть и сейчас. Ўесть Ђквадратовї на человека будут суммироватьс€ с уже существующим нормативом Ч 23 квадратных метра благоустроенной территории на каждые 100 кв. м жиль€.

 роме того, в св€зке с благоустройством идет и другое изменение, также одобренное комиссией.  лючевой момент Ц будет ли иметь застройщик согласованный проект планировки территории на момент получени€ разрешени€ на строительство. ≈сли документ на руках Ц коэффициент использовани€ территории (отношение максимальной площади квартир к площади участка) составит 2,0, если нет Ц снижаетс€ до 1,7.  ѕо выражению одного из авторов поправки, главы центра экспертиз ЂЁ ќћї јлександра  арпова, дл€ многоэтажной жилой застройки это Ђмеханизм кнута и пр€никаї.

»гроки рынка и эксперты гадают, кому предстоит оплачивать предсто€щее нововведение. Ђ¬ данный момент нет €сности в вопросе, кто будет благоустраивать территорию, отведенную под дополнительные зеленые насаждени€. Ѕудет ли этот участок оставатьс€ в зоне ответственности девелопера или же передан городу в ожидании, когда власти найдут средства на его благоустройствої, Ц говорит генеральный директор проектно-конструкторского бюро Ђ—трой-ѕроектї ≈катерина  утева.

≈сли расходы на благоустройство выстро€тс€ в очередь за средствами городской казны, то, как предполагают эксперты, жители новостроек рискуют получить р€дом с домами неустроенные пустыри.

ѕо итогам прошлого года в городе ввели почти 4 миллиона квадратных метров жиль€. ѕоказатель жилищной обеспеченности, по которому рассчитывают требовани€ по социальной инфраструктуре и зеленым зонам, составл€ет 28 Ђквадратовї. “о есть в новые дома вселились или всел€тс€ приблизительно 142,8 тыс€чи человек. —оответственно, кварталы должны были бы прирасти 856,8 кв. м зелени. ≈сли исходить из средней стоимости благоустройства, что называетс€, без излишеств, в размере 5 тыс€ч рублей, то потребовалось бы 4,3 млрд рублей.

ѕри этом в 2019 году в бюджете ѕетербурга на эти цели заложено всего 4 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей врио губернатора увеличил поправкой собственного авторства.

Ђѕринима€ такие решени€, город должен понимать, что понесет дополнительные бюджетные расходы на то, чтобы привести земельный участок в состо€ние, которое позволит называть его не заброшенным пустырем, как € боюсь, это может быть, а именно парком. ћестом, которое должно повысить качество городской средыї, Ц говорит глава —–ќ ј Ђќбъединение строителей —анкт-ѕетербургаї јлексей Ѕелоусов.

—пикер по€снил, что ему неизвестно о проведении каких-либо экономических расчетов и обоснований к данной поправке. ЂЁти деньги должны быть заложены в бюджет в следующих годах. ќни говор€т: Ђј давайте сделаем! ј деньги? Ќу, найдемї. ј если не найдем? » все эти участки будут сто€ть, захламл€тьс€, использоватьс€ непон€тно как. ѕочему-то хочетс€ спросить чиновников: прежде чем вносить  такие поправки, может, стоит подумать, посчитать, заложить это в бюджет, получить согласование профильного вице-губернатораї, Ц добавл€ет эксперт.

ƒиректор по развитию холдинга Ђјквилон-»нвестї ¬италий  оробов согласилс€ Ч «Ќќѕов в городе не хватает, но считает, что дополнительна€ Ђзеленкаї существенно увеличит стоимость статьи расходов на благоустройство. ЂЌам как девелоперам пон€тно, что сейчас все дополнительные обременени€ л€гут на плечи застройщиков и будут уплачены конечными потребител€миї, Ц уверен спикер. ќн подчеркнул, что сегодн€ дополнительных денежных средств на эту инициативу в бюджете не предусмотрено, однако в случае, если законодатели поддержат нововведение внесением поправок в бюджет, застройщики, по его мнению, поддержат поправку в ѕ««.

Ёксперты сошлись во мнении, что изменени€ в конечном итоге увеличат нагрузку на кошелек покупателей жиль€. ѕодобные поправки ухудшают инвестиционный климат, так как уменьшаетс€ маржа проектов, говорит Ѕелоусов, подчеркива€, что в свете перехода на проектное финансирование дл€ получени€ банковских кредитов девелоперы будут вынуждены продавать жилье по цене, котора€ бы обеспечивала рентабельность проекта. ЂЅанк не одобр€ет, если, условно говор€, нет определенной рентабельности в проекте. ј где ее вз€ть? ѕодн€ть цену, а это значит, что нужно, чтобы кто-то ее заплатил. », соответственно, сделать это может кто? ѕокупатель квартир. ¬ итоге за все платит конечный потребительї, Ц напоминает глава Ђќбъединени€ строителей ѕетербургаї.

”величение нормы зеленых насаждений напр€мую отразитс€ на площади застройки и ее плотности. Ѕезусловно, это приведет к определенному снижению рентабельности строительного проекта, соглашаетс€ ≈катерина  утева. ѕоправки существенно улучшат качество жизни горожан, однако у данной инициативы есть и отрицательна€ сторона Ц снижение объема возводимого жиль€ приведет к росту его стоимости.

Ђ оэффициент ( »“), который одобрила комисси€, существенно не отличаетс€ от того, который был, поскольку последние ѕ«« уже сократили его использование. ќн был дл€ многоэтажной застройки 2,0. ћы уже живем в этих реали€х и проектируем, исход€ из негої, Ц констатирует ¬италий  оробов.

ѕо оценке управл€ющего партнЄра Glorax Development ƒмитри€  оновалова, в целом инициированные поправки могут привести к снижению плотности застройки примерно на 25%. ¬ услови€х нестабильного рынка это затруднит реализацию новых проектов, поскольку рентабельность застройщиков существенно ниже 25%. Ђ≈динственным выходом дл€ девелопера могло бы стать повышение стоимости квадратного метра жиль€ на 25-30%, но это невозможно. ÷ена определ€етс€ платежеспособным спросом, и в насто€щее врем€ такого потенциала на рынке нет. —прос сокращаетс€, люди менее охотно прибегают к ипотечным кредитам после повышени€ ставокї, Ц резюмирует бизнесмен.

ѕо мнению игроков рынка, учитыва€ комплекс происход€щих изменений в отрасли, в том числе переход на эскроу-счета и проектное финансирование, количество новых проектов снизитс€ на пор€док. ” небольших компаний могут возникнуть проблемы с поиском средств на реализацию проектов, поскольку в нерентабельную стройку банк не будет вкладывать деньги.

√ендиректор компании ЂMASTER ƒевелопментї ¬€чеслав —емененко полагает, что локальными изменени€ми накопившиес€ в градостроении ѕетербурга проблемы не решить. Ѕизнесмен привел в пример ‘инл€ндию, которую отличает невысока€, но достаточно плотна€ жила€ застройка, при этом обеспечена шагова€ доступность всей необходимой инфраструктуры, максимально естественный природный ландшафт, где акцент сделан на северную, вечнозеленую флору. ЂЁто цела€ философи€, котора€ предполагает создание комфортной городской среды на много лет вперед. ќни идут от общей идеологии к локальным решени€мї, Ц считает предприниматель.

Ђ“е подходы к регулированию застройки, которые примен€лись как дополнени€, уточнени€, в целом уже и к качеству, на мой взгл€д, не ведут, и при этом сбивают инвестиционный процесс, Ц говорит предприниматель. Ц ѕоложение застройщиков ухудшаетс€, потому что на него начинают накладывать дополнительные расходы: социальные, транспортные, создание крупных инженерных схемї.

ѕоправка к ѕ«« Ч пример того, как локальными изменени€ми ѕетербург пытаетс€ решить глобальные проблемы. Ђя не считаю, что отдельно вз€тые эпизоды в целом дадут картину мира, которую мы видим в соседних странах. √радостроительна€ система не позвол€ет создавать современный комфортный город европейского типа, ее необходимо модернизироватьї, Ц констатирует эксперт.

”читыва€ гр€дущий переход на банковское финансирование и рост себестоимости проектов, любые дополнительные нагрузки на девелоперский бизнес, конечно, не добавл€ют позитива, комментирует руководитель  ÷ Ђѕетербургска€ Ќедвижимостьї ќльга “рошева. ќна предположила, что новые требовани€ по озеленению территории пр€мо пропорционально сниз€т объемы строительства жиль€ на конкретном земельном участке и соответственно повли€ют на рентабельность проекта.

ѕри утверждении предлагаемых поправок будет существенно ограничена застройка земельных участков, расположенных на застроенных территори€х, так как в квартале могут просто отсутствовать свободные земельные участки под выделение «Ќќѕ и соответственно дл€ выполнени€ указанных норм необходимо будет все предельные параметры размещать в границах участка проектировани€, обращает внимание на возможные трудности заместитель гендиректора по развитию √  Ђѕолис √руппї ћари€ Ѕаланкова.

»рина  орбат,
Ђ‘онтанка.руї


© ‘онтанка.–у

ѕодписывайтесь на каналы "‘онтанка.ру" в Telegram или Viber, добавл€йте нас в яндекс.ƒзен или приходите в группу ¬ онтакте, если хотите быть в курсе главных событий в ѕетербурге - и не только.

 омментарии


ћатериалы рубрики

Cтатьи Ќовости
    еще новости
    Ќаписать новость
    ‘ото JPG / PNG / GIF, до 15 ћб

    Ќе забудьте указать свои контакты

    я принимаю все услови€ ѕользовательского соглашени€