ПоделитьсяВ петербургском жилье бизнес-сегмента растет в цене квадратный метр, но сокращается площадь квартир. Эксперты предсказывают дальнейшее неизбежное подорожание, а также «переселение» формата в новые локации.
Опрошенные эксперты считают бизнес-класс довольно размытым сегментом – периодически под это определение попадает и «элита». Тем не менее это один из самых стабильных сегментов в жилье – конкуренция среди объектов «бизнеса» невелика, отсюда его позитивная, но медленная и стабильная динамика. По разным данным, за последний год цена квадрата в сегменте в среднем выросла на 5-8%. Кроме подорожания аналитики отметили изменения в планировках, поиск новых территорий из-за исчерпания привычных бизнес-локаций, концептуальные изыски.
В проектах с удачным расположением и концепцией цены выросли еще выше. В частности, компания Glorax Development за прошлый год подняла цены на квартиры в проектах бизнес-класса примерно на 15-20%, в связи высоким спросом и увеличением строительной готовности объектов.
Управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева рассказала, что стартовая цена квартир в жилых комплексах, вышедших в продажу в первом квартале 2019 года, составляет 165 тысяч рублей за кв. м., и ценовая политика в сегменте бизнес-класса остается положительной: это связано, в первую очередь, с относительно низкой для бизнес-класса конкуренцией среди жилых проектов высокого качества. По мнению Соболевой, безусловно, далее цены будут расти, для этого есть ряд причин – вступление летом в силу окончательных поправок в 214-ФЗ и рост НДС.
По словам директора по маркетингу LEGENDA Всеволода Глазунова, «вилка» в цене в бизнес-классе может составлять от 110 до 240 тыс. за «квадрат». По его словам, этот сегмент всегда был крайне размытым, без четких границ и критериев классности. Зачастую обоснованность статуса «бизнес» вызывает вопросы, потому что ее сложно как подтвердить, так и опровергнуть. Эта неопределенность отражается и в ценовой политике: под лейблом «бизнес» есть ценовые предложения на уровне среднего «комфорта», а есть довольно дорогие объекты.
Расширение географии локаций
Активно бизнес-сегмент жилья вырастает в «сером поясе», так как бывшие промышленные территории относятся к обжитым районам города с развитой инфраструктурой. Среди ярких жилых комплексов бизнес-класса на территориях бывшего «серого пояса» называют Ligovsky City (Gloraх Development), «LIFE-Лесная» (ГК «Пионер»), «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Притяжение» (SetlCity), Riviere Noire (Группа ЛСР). Примечательно, что благодаря редевелопменту промзон всё больше проектов бизнес-класса появляется в локациях, где раньше практически не было жилья высокого сегмента (к примеру, в Выборгском и Приморском районах).
– В отсутствие четких критериев разделения жилья на классы, весьма непросто провести объективный анализ, – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Например, дом в престижной локации, с видовыми характеристиками, архитектурой, паркингом, относительно небольшим количеством квартир, дорогой отделкой и охраной, в зависимости от маркетинговой стратегии и представлений застройщика можно отнести как к классу «комфорт-плюс», так и к «бизнес-лайт» или «бизнес». По моему мнению, бизнес-класс – это максимально возможный сегмент жилья для многоквартирных домов в черте Санкт-Петербурга. Все, что принято относить к премиум- и элитному сегменту, – это родовые имения в ближайшем пригороде с собственным земельным участком, большим домом в окружении пейзажей и водоемов.
Степанов отметил традиционно наиболее концентрированные локации для объектов бизнес-класса – Петроградский (в частности, – Петровский остров), Адмиралтейский и Центральный районы. Однако тренды последних лет показали востребованность объектов высокого класса и в более отдаленных от центра районах – например, в Выборгском.
– На землях бывшего «серого пояса», как правило, возводится жилье классов «комфорт» и «комфорт-плюс», а наибольший объем предложения бизнес-класса представлен сейчас в Петроградском районе, считает директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьева. В частности, в последнее время весьма популярной у девелоперов локацией стал Петровский остров. Подобные проекты также реализуют в историческом центре, но там мало земельных участков для нового строительства.
– Более высокий ценовой сегмент требует обоснования и определенного статуса, который создает комплекс критериев: и локация, и инфраструктура, и социальное окружение, – выделил Всеволод Глазунов. – В этом контексте у некоторых территорий «серого пояса», которые очень неоднородны, широкая перспектива стать отличными локациями для развития бизнес-сегмента, но при одном важном условии: продуманных градостроительных решений. А это грамотное планирование застройки, соблюдении баланса жилой, коммерческой, общественной и социальной функций, обязательство соблюдать единую концепцию и стилистику кварталов.
По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, сегодня происходит постепенное смещение географии строительства бизнес-класса в Московский, Выборгский, Приморский, Василеостровский районы. Предложение пополняется во многом за счет объектов редевелопмента бывших промышленных предприятий.
По данным Becar, бизнес-класс как сегмент зарождался в исторической части Петербурга, на Петровском и Васильевском островах, а также в разных частях Петроградского района, за исключением Крестовского и Каменного островов, где преобладает «люкс» и «элит».
– Если мы посмотрим вокруг станций метро «Фрунзенская», «Московские ворота», «Парк Победы», мы поймем, что эти локации по праву заслуживают размещения бизнес-класса за счет архитектуры и близости к воде и метро, аэропорту, центру и так далее, – говорит Катерина Соболева. – Если взглянуть на север города, то не менее ярким для освоения под бизнес-класс является Приморский район: близость к воде и центру, ЦПКиО и парк 300-летия, ЗСД, ближайший выезд в курортные районы, отлично развитые объекты торговой, транспортной и социальной инфраструктуры, а также появление башни «Газпрома», повлекшее переезд большого числа сотрудников.
Отделка как поле для самовыражения
Если раньше покупатели жилья бизнес-класса в основном приобретали квартиры с черновой отделкой, то в последнее время вырос спрос на объекты с предчистовой отделкой. Этот вариант дает простор для дизайнерских идей, но при этом не требует серьезных вложений, как в жилье без отделки. По данным аналитиков Glorax Development, сегодня на рынке новостроек Петербурга доля квартир с предчистовой отделкой составляет около 20%, причем большинство из них – именно в объектах бизнес-класса.
Директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьева считает, что отделка от застройщика редко бывает востребованной в бизнес-классе. Покупатели недвижимости этого сегмента предпочитают делать ремонт по индивидуальному дизайн-проекту. А вот планировочные решения сильно отличаются от масс-маркета. Например, для современного жилья бизнес-класса характерны высокие потолки – минимум 3 метра, отдельная ванная комната при каждой спальне, панорамные или угловые окна, террасы на верхних этажах.
Меньше площадь – больше функциональность
За последние годы квартирография новостроек бизнес-класса изменилась – средняя площадь квартир стала сокращаться. Если раньше не редкостью были однокомнатные квартиры площадью 60 кв. м, двухкомнатные – 80-90 кв. м, то сейчас это исключение из правил. По данным Glorax Development, сегодня в классическом проекте бизнес-класса больше всего однокомнатных квартир и студий (40%), примерно 35% приходится на двухкомнатные и 25% на трехкомнатные квартиры. Уменьшение площади связано с тем, что покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры. В таких условиях многокомнатные квартиры становятся штучным предложением. Впрочем, многие девелоперы дают возможность объединения нескольких квартир в пределах одной секции.
– На рынке прослеживается четкая тенденция к сокращению общего метража квартир вне зависимости от сегмента, – пояснила Ольга Ульянова, директор по рекламе и маркетингу ГК «Полис Групп». – Вместо больших площадей в тренде более функциональные планировки. В объектах высокого класса метраж больше не является показателем статуса, акцент делается на локацию, планировку, качество отделочных материалов, благоустройство. Объекты класса «бизнес» должны обладать определенными характеристиками. В первую очередь, это местоположение – престижные территории с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой, в центральной части города или около нее, с видовыми характеристиками, в частности, набережные.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин подтвердил тенденцию последних лет к уменьшению площадей и повышению функциональности квартир. Оптимальные метражи для однокомнатных квартир – 35-42 кв.м, для двухкомнатных – 53-70 кв.м, для трехкомнатных – 75-90 кв.м. Выбирая между просторной квартирой на окраине города и квартирой чуть меньшего метража, но в хорошей локации, клиент, скорее, выберет второе.
Ирина Соловьева также подтвердила тренд на возрастающую роль функциональности: «Лишние» квадратные метры никому не нужны, а в бизнес-классе, где цена за квадрат выше – тем более. Но эксперт уточнила – корректнее говорить об изменении планировок и эргономике пространства, нежели о сокращении площади. В прихожих есть ниши под гардеробные, при этом «грязная» зона не является транзитной, продумывается каждая мелочь, но к уменьшению средней площади это не приводит.
А по мнению Всеволода Глазунова, более высокая цена в «бизнесе» требует не просто нужного количества квадратных метров, но еще и такого важного элемента, как впечатление: «Покупатели подобного жилья хотят получить эмоциональный бонус – ощущение удовлетворения, воплощения мечты, своей значимости или статуса. В высоких сегментах продаются, в первую очередь, именно эмоции, а не площадь».
– Если сравнивать площади квартир бизнес-класса с масс-маркетом, то примерно на 15% квартира в бизнес-классе больше, – рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор «КВС. Агентство недвижимости». – Сейчас качество планировки волнует клиента больше, как и «фишки» проекта, без которых бизнес-класс уже не может существовать. Здесь люди хотят индивидуальности – квартиру с террасой, мансардными окнами или с видом на воду. В оформлении территории встречаются также и арт-объекты.
– Застройщики уже практически не предлагают домов с бассейнами, сигарными, бильярдными: в моде ЗОЖ, экологичность материалов, энергоэффективность, – уточнила Светлана Денисова. – Важен современный уровень инженерных коммуникаций: высокая энергообеспеченность, динамическое освещение, многоступенчатая очистка воды до уровня питьевой, приточно-вытяжная вентиляция с системой рекуперации, система пожарной безопасности, скоростные бесшумные лифты и опции системы «умный дом» и т.д.
– Новых планировок на рынке мало, много стандартных решений вроде объединения кухни с гостиной, – подытожил управляющий партнер ZenithPM Илья Андреев. – Но, к счастью, последнее время адекватные потребности людей в санузлах стали исполнять- считается, что их должно быть поровну с числом спален плюс один гостевой. Есть тренд на уменьшение площадей, причем как в «бизнесе», так и в других классах. К своим потребностям люди подходят более практично, если раньше допустимо было «резать» на 200-300 метровые помещения, то сейчас даже обеспеченные люди адекватно оценивают жилье. К тому же, чем больше площадь, тем и налоговая нагрузка больше.
Благоустройство и атмосфера
Несмотря на то, что проекты бизнес-класса, как правило, строятся в обжитых районах города, жильцам важно иметь всё необходимое под рукой. Поэтому девелоперы развивают инфраструктуру внутри проектов – коммерческие помещения под магазины и пекарни, социальные объекты и спортивные площадки, прогулочные зоны. Отдельное внимание уделяют ландшафтному дизайну и озеленению. Например, в декабре 2018 года подвели итоги архитектурного конкурса на разработку концепции благоустройства территории первого квартала Ligovsky City и городского сквера рядом с ним. Окончательно обустроить сквер в зону отдыха для горожан планируется в следующем году.
Практически все опрошенные эксперты отметили особое оформление придомовой территории: для бизнес-класса характерна атмосфера, дизайн, общественные зоны и архитектурные изыски. Благоустройство показывает конкурентоспособность застройщиков, и развивая придомовую территорию, они борются за покупателей.
По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Аветисовой, развиваются только наиболее интересные с эстетической точки зрения участки: виды из окон квартир играют важную роль в «бизнесе». При этом основные характеристики жилых комплексов бизнес-класса неизменны, но кроме местоположения и инфраструктуры важны архитектурное решение дома, отделка входных групп из натуральных материалов, наличие паркинга, благоустроенная дворовая территория, системы безопасности.
В Becar уточнили – если раньше закрытый двор и небольшое количество квартир в доме давали полное право называть объект «бизнесом», то современного покупателя уже этим не удивишь, девелоперам надо идти в ногу со временем, смотреть в сторону «Запада» и мировых тенденций. А Илья Андреев отметил, что к этому подталкивают и изменения в городских ПЗЗ, по которым объем зеленых насаждений в рамках участка растет. Концепции застройки подстраивают под строгие требования, которые подталкивают их к нестандартным идеям в благоустройстве, размещению объектов социально-бытового и торгового обслуживания.
Анна Романова,
«Фонтанка.ру»
