10.12.2019 16:17
5

Купить квартиру, которой нет.

Вкладывать деньги на стадии котлована стало менее выгодно

Новые правила строительства могут подстегнуть спрос на покупку жилья «на котловане»: деньги хранятся на эскроу-счетах, и банк должен их вернуть, если дом не достроят, а значит, риски уменьшаются. Но не будет и скидок за риск недостроя, а значит, дисконт будет меньше.

автор фото Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»

Инвестиционная привлекательность покупки на ранней стадии снижается, и доход от продажи квартиры после сдачи дома в лучшем случае достигает 25%, тогда как еще несколько лет назад достигала 50%. Но разница сохранится в любом случае, так как застройщики заинтересованы продать часть квартир на ранней стадии – это снижает ставку по проектному кредиту от банка.

В Петербурге около 75% жилья достраивается сейчас по старым правилам «долевки» – для них рассматривать начальную стадию строительства инвестиций в ближайшее время будет по-прежнему актуально.

– В последнее время мы отмечаем любопытную тенденцию – приобретение жилья на начальной стадии строительства набирает популярность и в премиальном, и в бизнес-сегменте, чего не наблюдалось ранее, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – По нашим данным, в бизнес-классе на данном этапе строительства квартиру выбирает каждый третий покупатель, в элитном классе – каждый второй. Это обусловлено активным пополнением предложения от ведущих застройщиков и развитием территории на Петровском острове.

Если брать проекты холдинга Setl Group в целом, то квартиру на начальной стадии строительства приобретает каждый второй покупатель. У Glorax Development в массовом сегменте доля сделок на котловане достигает 30 – 35% Здесь основная доля покупателей приходится на молодые семьи, для которых зачастую это первая покупка квартиры, и стоимость является решающим фактором. В проектах бизнес- и премиум-класса на начальной стадии приобретается около 15 – 20% квартир – в этих сегментах весомую роль играет выбор планировочных решений, так как на более поздних этапах выбор станет меньше.

– Важно понимать, что чем больше застройщик продаст и получит средств на эскроу-счета, тем меньше для него будет ставка по проектному финансированию, – пояснил исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский. – Поэтому застройщики заинтересованы не снижать продаж на старте, и проекты на стадии котлована будут отстраиваться ценой так же, как и раньше.

Его слова подтверждает и коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева, в их компании доля сделок на этапе котлована в комплексах комфорт-класса составляет примерно 20%, а на некоторые объекты спрос был еще выше, например в ЖК «Дом на Блюхера» почти четверть квартир проданы на начальной стадии. И по ее мнению, с переходом на новую систему ничего не изменится – цены на старте все равно будут ниже, чем после сдачи.

Директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская считает, что покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ: цена ниже и может достигать по сравнению с покупкой на вторичном рынке до 30 – 40%, есть возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры, можно взять рассрочку от застройщика.

Кроме того, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, к моменту ввода в эксплуатацию в жилых комплексах остаются единичные квартиры, и, как правило, это семейные двух-, трех- или четырехкомнатные планировки. При новой схеме работы вероятнее всего застройщики будут оставлять ряд квартир для продажи после ввода в эксплуатацию, но выбор планировок будет невелик.

Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь отметил, что ещё два года назад почти половина сделок на рынке заключалась на стадии котлована и большинство из них были инвестиционными. С каждым годом их число сокращается пропорционально снижению выгоды от такой покупки. В проектах ГК «ПСК» доля сделок в период нулевого цикла такова: порядка 10 – 12% в проектах бизнес-класса и 25% — в комфорт-классе и апартаментах. «В дорогой недвижимости значительная часть сделок заключается после того, как поднимаются первые этажи, – подчеркивает он, – и чем ближе объект ко вводу в эксплуатацию, тем выше динамика продаж».

От количества к качеству

При старой схеме долевого строительства (по ней до сих пор работает большинство петербургских застройщиков) главным опасением было то, что недобросовестный застройщик не завершит проект. Чтобы этого избежать по максимуму и была придумана новая схема. Теперь основные риски переходят в сферу качества.

– С вводом эскроу-счетов как таковые риски недостроя устраняются сами собой: в случае задержки сдачи дома клиент может забрать свои деньги, – говорит Анжелика Альшаева. – В то же время риск того, что по качеству построенное жилье может существенно отличаться от обещанного компанией, остается.

Остаются вопросы к тем, кто еще работает по старым правилам. Так, Ян Фельдман отметил опасность в том, что покупатель может выбрать квартиру у застройщика, которому не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить свой дом в срок. Например, компаниям, недавно вышедшим на рынок с 1 – 2 проектами, пусть даже в хорошей локации и привлекательными ценами, будет крайне сложно адаптировать их к новым реалиям, а вложившиеся в них дольщики могут столкнуться с долгостроем.

Что касается качества, то, по словам специалиста отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Григория Бушманова, купившие квартиру на начальном этапе при приемке должны быть готовы к различным нюансам, связанным со строительным браком. В этом случае покупатель имеет право не подписывать акт приемки-передачи вплоть до устранения всех недостатков.

Причина изменений еще и в том, что в среднем дом строится 2 – 3 года, и за это время отдельные нормативы могут существенно измениться к моменту сдачи в эксплуатацию. Как отмечает Сергей Мохнарь, по ходу строительства в проектную документацию могут вноситься изменения, о которых ни покупатель, ни застройщик не могли заранее знать. Если такие изменения затрагивают пункты в договоре долевого участия (ДДУ), то все изменения в обязательном порядке должны быть зафиксированы в допсоглашениях. В целом 214-ФЗ допускает незначительные отклонения, не являющиеся поводом к расторжению ДДУ. Например, изменение площади квартиры до 5% как в сторону уменьшения, так и увеличения. Но каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Не просчитаться

При прежней схеме строительства разница в цене при покупке на котловане и продаже готового жилья была в том числе скидкой за риск недостроя.

– Расцвет этой схемы пришелся на нулевые – десятые, когда конечные покупатели переплачивали за отсутствие рисков, а инвесторы, в свою очередь, могли рассчитывать на доходность в 40 – 50%, – поясняет Сергей Мохнарь.

Еще два года назад большая доля сделок на котловане приходилась на инвесторов. С каждым годом, как отмечают эксперты, их число сокращается пропорционально снижению выгоды от такой покупки. По словам Григория Бушканова, из-за того, что в последние 4 – 5 лет поток желающих инвестировать в недвижимость резко снизился, девелоперам все труднее «пристраивать» (в смысле продавать) жилье от эконом-класса до элитного, от котлована до готового дома.

– Раньше показатель разницы между стоимостью квартиры на этапе котлована и после сдачи дома был выше, – отметила Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК «Росстройинвест), – но из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уровень доходности вложений в новостройки постепенно снижается.

Девелоперы, в свою очередь, отмечают, что в связи с переходом на счета эскроу и текущей общерыночной ситуацией у застройщиков в последнее время нет потребности в значительном дисконтировании на начальном этапе. Так что, по словам Яна Фельдмана, скорее всего, переход на проектное финансирование и эскроу-счета приведет к определенному сокращению разницы в цене на старте объекта и на высокой стадии готовности.

– На старте продаж мы предлагаем цену, привлекательную как для конечных пользователей, так и для инвесторов, но демпинга уже нет, – говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Большинство строительных компаний сегодня не нуждаются в значительных объемах финансирования на начальном этапе строительства, а при проектном финансировании эта потребность вообще равна нулю. Так, в нашем первом объекте, реализуемом с помощью эскроу-счетов, – пятом корпусе жилого комплекса ЦДС «Чёрная речка» –  цена выше, чем в корпусах с более высокой готовностью, начатых ранее.

Нужно отметить, что практика открывать продажи на высокой стадии готовности, с соответствующей ценой за метр, появилась на рынке еще до начала эпохи эскроу.

– В нашей компании часто продажи объектов начинались и начинаются на достаточно высоком этапе строительства либо вообще после ввода объекта в эксплуатацию, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Если еще несколько лет назад люди зарабатывали на перепродаже квартир, купленных на ранних стадиях строительства, то сегодня данная практика практически ушла с рынка. К тому же, учитывая переход рынка на эскроу-счета, которые можно раскрыть только после ввода дома в эксплуатацию, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут вынуждены закладывать данные издержки в стоимость квартир.

Тем не менее в текущих рыночных условиях, по словам Ольги Трошевой, все еще можно рассчитывать на доход около 25% в среднем через два года. Но для этого надо выбрать удачный объект. Роман Кучевский прогнозирует, что в дальнейшем разница между «котлованом» и введенным в эксплуатацию объектом может составлять до 20%. Поэтому инвестиционная привлекательность сделок на этапе котлована по-прежнему сохранится, хоть и не будет такой впечатляющей, как раньше.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»


© Фонтанка.Ру

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Рассылка "Фонтанки": главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Комментарии (5)

LiChaBaTa
Мне на столько тяжело достаются мои деньги, что и в голову не придет вкладывать их туда, где есть даже 5% риск их потерять. Только вторичка. Всем рисковым ребятам удачи.)

Oleg Bykov
Кидалово дольщиков- это, конечно, плохо. А что даёт эскроу-счёт? Деньги дольщика, типа, "замораживаются"на счёте в банке, застройщику придётся брать кредит в банке- значит, как минимум, предварительная цена должна повыситься.

Arfoma
Новым законом урезали многие возможности, но еще существует схема. Многие застройщики поступили следующим образом. До вступления закона нарыли котлованов, быстренько соорудили по одному этажу и уже не подкопаешься. можно продавать по договору долевого участия. Вот такие квартиры сейчас продаются с объявленным сроком сдачи на 22-23 год. У нас всегда находится выход, хоть и временный )

Наши партнёры

СМИ2

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор