упить квартиру, которой нет. ¬кладывать деньги на стадии котлована стало менее выгодно

10.12.2019 16:17
 упить квартиру, которой нет. ¬кладывать деньги на стадии котлована стало менее выгодно автор фото ћихаил ќгнев/Ђ‘онтанка.руї
Ќовые правила строительства могут подстегнуть спрос на покупку жиль€ Ђна котлованеї: деньги хран€тс€ на эскроу-счетах, и банк должен их вернуть, если дом не достро€т, а значит, риски уменьшаютс€. Ќо не будет и скидок за риск недостро€, а значит, дисконт будет меньше.

»нвестиционна€ привлекательность покупки на ранней стадии снижаетс€, и доход от продажи квартиры после сдачи дома в лучшем случае достигает 25%, тогда как еще несколько лет назад достигала 50%. Ќо разница сохранитс€ в любом случае, так как застройщики заинтересованы продать часть квартир на ранней стадии Ц это снижает ставку по проектному кредиту от банка.

¬ ѕетербурге около 75% жиль€ достраиваетс€ сейчас по старым правилам Ђдолевкиї Ц дл€ них рассматривать начальную стадию строительства инвестиций в ближайшее врем€ будет по-прежнему актуально.

Ц ¬ последнее врем€ мы отмечаем любопытную тенденцию Ц приобретение жиль€ на начальной стадии строительства набирает попул€рность и в премиальном, и в бизнес-сегменте, чего не наблюдалось ранее, Ц говорит ќльга “рошева, руководитель  онсалтингового центра Ђѕетербургска€ Ќедвижимостьї. Ц ѕо нашим данным, в бизнес-классе на данном этапе строительства квартиру выбирает каждый третий покупатель, в элитном классе Ц каждый второй. Ёто обусловлено активным пополнением предложени€ от ведущих застройщиков и развитием территории на ѕетровском острове.

≈сли брать проекты холдинга Setl Group в целом, то квартиру на начальной стадии строительства приобретает каждый второй покупатель. ” Glorax Development в массовом сегменте дол€ сделок на котловане достигает 30 Ц 35% «десь основна€ дол€ покупателей приходитс€ на молодые семьи, дл€ которых зачастую это перва€ покупка квартиры, и стоимость €вл€етс€ решающим фактором. ¬ проектах бизнес- и премиум-класса на начальной стадии приобретаетс€ около 15 Ц 20% квартир Ц в этих сегментах весомую роль играет выбор планировочных решений, так как на более поздних этапах выбор станет меньше.

Ц ¬ажно понимать, что чем больше застройщик продаст и получит средств на эскроу-счета, тем меньше дл€ него будет ставка по проектному финансированию, Ц по€снил исполнительный директор Glorax Development –оман  учевский. Ц ѕоэтому застройщики заинтересованы не снижать продаж на старте, и проекты на стадии котлована будут отстраиватьс€ ценой так же, как и раньше.

≈го слова подтверждает и коммерческий директор ЂЁталон Ћен—пец—ћ”ї (входит в √руппу ЂЁталонї) »рина —оловьева, в их компании дол€ сделок на этапе котлована в комплексах комфорт-класса составл€ет примерно 20%, а на некоторые объекты спрос был еще выше, например в ∆  Ђƒом на Ѕлюхераї почти четверть квартир проданы на начальной стадии. » по ее мнению, с переходом на новую систему ничего не изменитс€ Ц цены на старте все равно будут ниже, чем после сдачи.

ƒиректор по продажам и маркетингу —  Ђ»нвестторгї јнастаси€ Ќовгородска€ считает, что покупка жиль€ на стадии котлована имеет массу преимуществ: цена ниже и может достигать по сравнению с покупкой на вторичном рынке до 30 Ц 40%, есть возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры, можно вз€ть рассрочку от застройщика.

 роме того, по словам генерального директора агентства недвижимости √  Ђ ¬—ї јнжелики јльшаевой, к моменту ввода в эксплуатацию в жилых комплексах остаютс€ единичные квартиры, и, как правило, это семейные двух-, трех- или четырехкомнатные планировки. ѕри новой схеме работы веро€тнее всего застройщики будут оставл€ть р€д квартир дл€ продажи после ввода в эксплуатацию, но выбор планировок будет невелик.

–уководитель департамента развити€ √  Ђѕ— ї —ергей ћохнарь отметил, что ещЄ два года назад почти половина сделок на рынке заключалась на стадии котлована и большинство из них были инвестиционными. — каждым годом их число сокращаетс€ пропорционально снижению выгоды от такой покупки. ¬ проектах √  Ђѕ— ї дол€ сделок в период нулевого цикла такова: пор€дка 10 Ц 12% в проектах бизнес-класса и 25% Ч в комфорт-классе и апартаментах. Ђ¬ дорогой недвижимости значительна€ часть сделок заключаетс€ после того, как поднимаютс€ первые этажи, Ц подчеркивает он, Ц и чем ближе объект ко вводу в эксплуатацию, тем выше динамика продажї.

ќт количества к качеству

ѕри старой схеме долевого строительства (по ней до сих пор работает большинство петербургских застройщиков) главным опасением было то, что недобросовестный застройщик не завершит проект. „тобы этого избежать по максимуму и была придумана нова€ схема. “еперь основные риски переход€т в сферу качества.


Ц — вводом эскроу-счетов как таковые риски недостро€ устран€ютс€ сами собой: в случае задержки сдачи дома клиент может забрать свои деньги, Ц говорит јнжелика јльшаева. Ц ¬ то же врем€ риск того, что по качеству построенное жилье может существенно отличатьс€ от обещанного компанией, остаетс€.

ќстаютс€ вопросы к тем, кто еще работает по старым правилам. “ак, ян ‘ельдман отметил опасность в том, что покупатель может выбрать квартиру у застройщика, которому не хватит сил в текущих обсто€тельствах достроить свой дом в срок. Ќапример, компани€м, недавно вышедшим на рынок с 1 Ц 2 проектами, пусть даже в хорошей локации и привлекательными ценами, будет крайне сложно адаптировать их к новым реали€м, а вложившиес€ в них дольщики могут столкнутьс€ с долгостроем.

„то касаетс€ качества, то, по словам специалиста отдела продаж —  Ђƒальпитерстройї √ригори€ Ѕушманова, купившие квартиру на начальном этапе при приемке должны быть готовы к различным нюансам, св€занным со строительным браком. ¬ этом случае покупатель имеет право не подписывать акт приемки-передачи вплоть до устранени€ всех недостатков.

ѕричина изменений еще и в том, что в среднем дом строитс€ 2 Ц 3 года, и за это врем€ отдельные нормативы могут существенно изменитьс€ к моменту сдачи в эксплуатацию.  ак отмечает —ергей ћохнарь, по ходу строительства в проектную документацию могут вноситьс€ изменени€, о которых ни покупатель, ни застройщик не могли заранее знать. ≈сли такие изменени€ затрагивают пункты в договоре долевого участи€ (ƒƒ”), то все изменени€ в об€зательном пор€дке должны быть зафиксированы в допсоглашени€х. ¬ целом 214-‘« допускает незначительные отклонени€, не €вл€ющиес€ поводом к расторжению ƒƒ”. Ќапример, изменение площади квартиры до 5% как в сторону уменьшени€, так и увеличени€. Ќо каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Ќе просчитатьс€

ѕри прежней схеме строительства разница в цене при покупке на котловане и продаже готового жиль€ была в том числе скидкой за риск недостро€.

Ц –асцвет этой схемы пришелс€ на нулевые Ц дес€тые, когда конечные покупатели переплачивали за отсутствие рисков, а инвесторы, в свою очередь, могли рассчитывать на доходность в 40 Ц 50%, Ц по€сн€ет —ергей ћохнарь.

≈ще два года назад больша€ дол€ сделок на котловане приходилась на инвесторов. — каждым годом, как отмечают эксперты, их число сокращаетс€ пропорционально снижению выгоды от такой покупки. ѕо словам √ригори€ Ѕушканова, из-за того, что в последние 4 Ц 5 лет поток желающих инвестировать в недвижимость резко снизилс€, девелоперам все труднее Ђпристраиватьї (в смысле продавать) жилье от эконом-класса до элитного, от котлована до готового дома.

Ц –аньше показатель разницы между стоимостью квартиры на этапе котлована и после сдачи дома был выше, Ц отметила ≈катерина ѕчелкина, начальник отдела маркетинга –—“» (√  Ђ–осстройинвест), Ц но из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уровень доходности вложений в новостройки постепенно снижаетс€.

ƒевелоперы, в свою очередь, отмечают, что в св€зи с переходом на счета эскроу и текущей общерыночной ситуацией у застройщиков в последнее врем€ нет потребности в значительном дисконтировании на начальном этапе. “ак что, по словам яна ‘ельдмана, скорее всего, переход на проектное финансирование и эскроу-счета приведет к определенному сокращению разницы в цене на старте объекта и на высокой стадии готовности.

Ц Ќа старте продаж мы предлагаем цену, привлекательную как дл€ конечных пользователей, так и дл€ инвесторов, но демпинга уже нет, Ц говорит —ергей “ерентьев, директор департамента недвижимости √руппы ÷ƒ—. Ц Ѕольшинство строительных компаний сегодн€ не нуждаютс€ в значительных объемах финансировани€ на начальном этапе строительства, а при проектном финансировании эта потребность вообще равна нулю. “ак, в нашем первом объекте, реализуемом с помощью эскроу-счетов, Ц п€том корпусе жилого комплекса ÷ƒ— Ђ„Єрна€ речкаї Ц  цена выше, чем в корпусах с более высокой готовностью, начатых ранее.

Ќужно отметить, что практика открывать продажи на высокой стадии готовности, с соответствующей ценой за метр, по€вилась на рынке еще до начала эпохи эскроу.

Ц ¬ нашей компании часто продажи объектов начинались и начинаютс€ на достаточно высоком этапе строительства либо вообще после ввода объекта в эксплуатацию, Ц говорит —ергей —тепанов, директор по продажам компании Ђ—троительный трестї. Ц ≈сли еще несколько лет назад люди зарабатывали на перепродаже квартир, купленных на ранних стади€х строительства, то сегодн€ данна€ практика практически ушла с рынка.   тому же, учитыва€ переход рынка на эскроу-счета, которые можно раскрыть только после ввода дома в эксплуатацию, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут вынуждены закладывать данные издержки в стоимость квартир.

“ем не менее в текущих рыночных услови€х, по словам ќльги “рошевой, все еще можно рассчитывать на доход около 25% в среднем через два года. Ќо дл€ этого надо выбрать удачный объект. –оман  учевский прогнозирует, что в дальнейшем разница между Ђкотлованомї и введенным в эксплуатацию объектом может составл€ть до 20%. ѕоэтому инвестиционна€ привлекательность сделок на этапе котлована по-прежнему сохранитс€, хоть и не будет такой впечатл€ющей, как раньше.

јнна –оманова, Ђ‘онтанка.руї


© ‘онтанка.–у

ѕодписывайтесь на каналы "‘онтанка.ру" в Telegram или Viber, добавл€йте нас в яндекс.ƒзен или приходите в группу ¬ онтакте, если хотите быть в курсе главных событий в ѕетербурге - и не только.

 омментарии

„итайте также
яндекс.–екомендации

∆ильЄ в —анкт-ѕетербурге

    –абота в —анкт-ѕетербурге


      ћатериалы рубрики

      Cтатьи Ќовости
        еще новости
        Ќаписать новость
        ‘ото JPG / PNG / GIF, до 15 ћб

        Ќе забудьте указать свои контакты

        я принимаю все услови€ ѕользовательского соглашени€