02.07.2020 15:19
3

Благоустройство новых районов: оригинальность или экономия.

За что готовы платить покупатели жилья

Посадить дерево, поставить детскую площадку и заасфальтировать дорожки — это минимум, без которого сегодня не обходится ни один жилой комплекс. Возможностей для создания комфортной среды вокруг домов гораздо больше, но не за все готовы платить покупатели жилья.

Фото: Михаил Огнев

Какие тренды существуют в ландшафтном дизайне и создании детских площадок, какую роль играют деревья в стоимости жилья и стоит ли экономить на благоустройстве — все это обсудили участники круглого стола «Фонтанки», который прошел в онлайн-формате.

Экономия или экономика

Стремление создавать комфортную среду не только в доме, но и вокруг него стало трендом последних лет. Это прослеживается как при планировании застройщиками новых дворов, так и в уже построенных домах, где сами жители или управляющие компании решают обновить пространство. В последнем случае проект нужно утвердить в комитете по градостроительству и архитектуре.

— Очень большое количество поступающих в комитет обращений — об установке таких элементов, как ограждения и парковочные столбики, — рассказал заместитель председателя КГА, главный художник города Алексей Моор. — Жители довольно часто с кем-то воюют, это отражается и на благоустройстве. Все стремятся ставить ограждения по границе кадастрового участка. К добру это не приводит, как и борьба с автомобилями.

Для застройщика есть определенный минимум, в который он должен уложиться, — в первую очередь по озеленению и по количеству парковочных мест. Все остальное — его добрая воля, подкрепленная финансовыми возможностями. Например, если говорить об эконом-классе, то в среднем в стоимости квадратного метра на благоустройство закладывается 2–3 тысячи рублей.

— При средней себестоимости проекта 60–63 тыс. рублей за квадратный метр получается, что на благоустройство идет 2–3% от общего объема затрат, — пояснил заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Сюда мы включаем все: асфальтирование, озеленение, установку детских площадок, скамеек, прочих малых архитектурных форм (МАФ). Безусловно, сейчас идет борьба за клиента, поэтому проекты благоустройства можно и нужно делать интересными и востребованными даже в масс-маркете.

— Чем выше класс жилья, тем больше ресурсов для создания комфортной, дружелюбной общественной зоны для жителей всех возрастов, — согласился генеральный директор технопарка «Айра» Юрий Берестов.

При всем богатстве выбора застройщику приходится маневрировать между желанием сделать максимально насыщенный проект и необходимостью уложиться в бюджет.

— Конечно, хочется и МАФы типа финского Kompan, и красные клены каждый по 100 тыс. рублей внутри двора, но мы ищем границу избыточности — за что сегодня готов платить покупатель, ищем баланс, — отмечает Максим Жабин.

Для этого приходится тщательно изучать рынок, в том числе в российских регионах. Например, разброс цен на озеленение огромный. По словам Максима Жабина, за большую ель сегодня просят от 20 до 50 тыс. рублей, но после поисков компании удалось найти ели по 10 тыс. рублей. Также необходимо понимать, какие запросы есть непосредственно у покупателей жилья. Для этого проводятся опросы, фокус-группы и т.п.

Между тем продуманное благоустройство не только радует глаз жильцов, но и имеет реальный экономический эффект.

— Исследования показали, что люди готовы приобретать квартиры за более высокую цену, если вокруг жилья есть зелень, — сообщила доцент кафедры дизайна архитектурной среды Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Надежда Керимова. — Большие, хорошо развитые деревья вдоль внешнего фасада здания и во дворе жилого дома увеличивают стоимость жилья на 5–9%, наличие рядом сквера, парка или больших растительных массивов — до 15%. Данные научных исследований показывают, что именно деревья около дома привлекают покупателей, причем люди часто даже не осознают, что именно благодаря этому они готовы заплатить больше при покупке.

Свой вклад в цену жилья есть не только у озеленения, но и у остальных элементов благоустройства.

— В идеальном дворе не будет машин, не по-типовому будет выполнено благоустройство — с учетом климата и природного ландшафта, с выбором качественных материалов. Он оснащен скамейками, урнами, навесами от солнца и дождя, детскими и воркаут-площадками, освещением, зонами для барбекю, цветниками и другими зелеными насаждениями. И такой двор автоматически увеличит стоимость самого жилья, — сказал Юрий Берестов, — потому что люди получат не просто свои квадратные метры, а место, где можно уютно отдыхать, заниматься спортом, играть и общаться, не покидая его.

В 2017 году в России был запущен проект «ЖКХ и городская среда», направленный на создание и поддержание современной комфортной среды. Развитие этого проекта ускорило процесс разработки стандартов качества содержания городов, проектов благоустройства общественных пространств и дворовых территорий, считает директор по развитию завода «Цемсис» Елена Маслова. Так, например, в 2017 году был актуализирован ГОСТ на бетонные тротуарные плиты в сторону ужесточения требований, что позволило, с одной стороны, повысить качество производимых материалов, а с другой — отсечь недобросовестных производителей, выпускающих фальсификат. Кроме того, при совместном участии специалистов крупнейших производителей тротуарного камня и высшей научной школы были разработаны ряд стандартов по требованиям к устройству мощения.

Трехмерный подход

Специалисты отмечают, что в последние годы застройщики действительно формируют благоприятную среду вокруг жилых комплексов. Но зачастую даже соблюдение нормативов — например, по озеленению — носит формальный подход.

— Чаще всего оно обеспечивается за счет создания большого количества газонов, на которых изредка высаживают отдельные деревья, — пояснила Надежда Керимова. — Проект озеленения рассматривается сверху, и если какие-то участки закрашены зеленым, то этого достаточно — неважно, что там будет посажено. Требования к озеленению не включают комплексности и многоярусности. Нужно менять нормативы и подходить не с точки зрения площади поверхности, а с точки зрения биомассы, которая получается в итоге.

Для этого, по словам эксперта, должна быть система: достаточно объемная масса деревьев, нижние ярусы кустарников, а вместо ограждений лучше использовать живую изгородь, которая позволит решить сразу две задачи. Помимо красоты зеленые насаждения имеют важное значение для здоровья горожан, они позитивно влияют на мыслительные процессы, у детей улучшается успеваемость — знания лучше усваиваются, если есть возможность гулять среди деревьев.

Вертикальные ограждения с озеленением стоит использовать, в том числе, чтобы закрывать мусорные баки. А сами контейнеры, в которые сажают растения, могут стать, в свою очередь, фунциональными разделяющими элементами. Важно только учитывать специфику растений, чтобы они не погибали от неправильного ухода за ними.

На вкус и цвет

Конкуренция на рынке недвижимости привела к тому, что застройщики не только продают «квадратные метры»: покупатели при выборе квартиры оценивают, насколько комфортна среда вокруг, удобно ли жить в этом комплексе.

— За последние годы ситуация сильно изменилась. Каждый жилой комплекс комфорт или бизнес-класса задает высокую планку того, какой должна быть среда вокруг него: комфортной, индивидуальной, созвучной с архитектурным замыслом жилого комплекса. Это и создает его дизайн-код, — рассказала генеральный директор компании «Нескучный сад» Ольга Маяцкая. — При похожих планировках жилые комплексы с интересной концепцией благоустройства выигрывают в глазах потенциальных владельцев. Например, в ЖК «Ленинград» была воссоздана атмосфера советских времен, ключевым элементом композиции является фонтан в виде танцплощадки. Аутентичные часы как место встречи, амфитеатр как место для проведения культурных мероприятий для жителей комплекса, площадки для занятия йогой, тропа здоровья, библиотеки для обмена книгами — все что угодно, как для спортсменов, так и для тихого отдыха. Каждый проект мы делаем уникальным.

Она отмечает, что застройщики, которые готовы создавать оригинальное пространство вокруг жилых комплексов, не повторяются даже в рамках собственных проектов — их дома не похожи один на другой.

Елена Маслова также отмечает, что современный уровень урбанизации заставляет строительные компании искать новые решения в создании благоустроенных территорий, и немаловажная роль в этом отводится мощению.

— Из запросов мы видим, что люди все больше хотят видеть уникальные, авторские проекты, подходящие именно под их пространство, а не копии идей из Европы, как раньше, — заявил Юрий Берестов. — Можно отметить стремление к экологичности и натуральности, много заказов на природные материалы и естественные цвета, на инновационные технологические решения и на многофункциональные объекты, которые из-за комбинации модулей могут принимать дополнительные формы, а значит, подходить под сознательное потребление. Наше основное производство находится в Ленинградской области, и хочется создавать больше благоустроенных пространств именно в Санкт-Петербурге. Работая над проектом, мы учитываем исторические, природные факторы, проводим фокус-группы. Жители — основные «заказчики» проектов благоустройства, поэтому важно понимать их потребности.

Материальная база

Важным является выбор материалов для благоустройства — от их качества зависят безопасность, надежность и долговечность эксплуатации объектов, установленных на территории ЖК.

— На сегодняшний день рынок любого региона пересыщен строительными материалами, — считает Елена Маслова. — Однако далеко не все изготовители стремятся следовать тенденциям в сфере производства тротуарной плитки. До сих пор наибольшим спросом пользуется пресловутый серый кирпич. При этом не стоит забывать, что именно производители плитки вкупе с архитекторами и проектировщиками должны задавать направление развития и внедрять совершенно новые типы покрытий, отличающиеся богатством цветовой палитры, фактурой и геометрией: крупноформатные плиты для обустройства мощения больших площадей, тротуарные камни без фаски, удобные для передвижения пешеходов и маломобильных групп населения, а также различные мультиформатные изделия, подчеркивающие архитектурный облик жилого комплекса. Особым спросом на сегодняшний день пользуются спокойные пастельные фактуры, приближенные по свойствам к натуральному камню.

— Качество — это когда конструкции сохраняют свои эксплуатационные функции и не теряют вид в течение нескольких лет, — пояснил Юрий Берестов, — а не как сейчас, когда поставляемые многими производителями конструкции приходят в негодность после первой зимы.

— Спектр производителей новых материалов и малых архитектурных форм очень велик — это и отечественные и зарубежные компании, — отметила Ольга Маяцкая. — Конечно, и мы, и застройщики следим, чтобы выполнялись гарантийные обязательства — это 3–5 лет, на один год не выгодно ставить никому. Создавая такие проекты, как амфитеатр, мы заказываем их индивидуально, и производитель их сертифицирует, чтобы можно было эксплуатировать. Также наши площадки подходят и для маломобильных детей: благодаря специальному оборудованию все могут играть вместе.

По словам Надежды Керимовой, пока в петербургских дворах чаще всего используются достаточно стандартные детские площадки ярких цветов. А ведь в крупных мегаполисах жители перегружены визуальными стимулами, и тенденции смещаются в сторону натуральных материалов и спокойных естественных оттенков, которые обеспечивают отдых для нервной системы, восстановление когнитивных функций. Большая проблема игровых площадок, которые строятся в городе, — резиновое покрытие, вблизи которого температура воздуха достигает иногда 40 градусов и которое может выделять вредные вещества, опасные для здоровья детей.

Пандемия внесла новые требования к ландшафтной организации жилых территорий: особое значение приобретает создание камерных пространств для отдыха, разделенных зелеными массами с фитонцидными свойствами для обеспечения социальной дистанции. Кроме того, важно предлагать пользователям как можно больше разнообразных мест для отдыха, чтобы люди могли сидеть как уединенно, так и семьями или компаниями.

Кроме того, недостающим элементом благоустройства можно назвать навесы и укрытия: в нашем дождливом климате они нужны и для родителей, гуляющих с детьми, и для пожилых людей. При этом укрытия должны быть спроектированы таким образом, чтобы обеспечивать социальный контроль, чтобы участки двора не становились закрытыми от наблюдения и опасными.

Но часто при выборе МАФов и других материалов для благоустройства на первый план выходит желание сэкономить.

— Мы работаем с территориями, которые уже введены в эксплуатацию, их обслуживанием занимаются УК и муниципалы. Для них, конечно, очень важен бюджет — ведь все процедуры проводятся через систему госзакупок, — объяснил Алексей Моор. — Если есть выбор: поставить площадку подешевле и покрепче или более интересную, но которую могут быстрее повредить, вывести из строя, а замена потребует выделения нового бюджета и проведения новой процедуры госзакупки, что может занять длительное время, то предпочтение, естественно, отдадут более практичному, пусть и упрощенному варианту.

Низкая стоимость материалов часто сопровождается их невысокими эстетическими качествами.

— Качественные, хорошо подготовленные материалы априори не могут стоить дешево. Соответственно, добросовестным производителям плитки крайне сложно состязаться на рынке при жестком демпинге со стороны недобросовестных конкурентов, — посетовала Елена Маслова. — Не стоит забывать, что тротуарный камень подвергается воздействию внешних негативных факторов, антигололедных реагентов. При этом он должен соответствовать по физико-механическим характеристикам требованиям нормативной документации, быть прочным, морозостойким, износостойким, что особенно актуально в условиях климатического пояса и карты грунтов Северо-Западного региона. К сожалению, многие производители плитки об этом забывают, стремясь загрузить производственные мощности и получить «краткосрочную» прибыль за поставленный товар, не задумываясь о последствиях.

Поэтому, чтобы дешевое не обошлось еще дороже, застройщикам важно найти тонкую грань между экономией и оптимизацией затрат.

— Главная проблема — нехватка средств, — подтвердил и Максим Жабин. — Дайте нам много денег — мы и деревьями все засадим, и много классных объектов поставим. Мы именно оптимизируем затраты без потери качества. Всегда нужно находить компромисс между тем, что нужно сделать, и тем, что мы хотим, а также понять, готовы ли клиенты за это платить.

По его словам, важно еще на этапе проектирования продумать, как все это будет эксплуатироваться. Например, о том, как управляющая компания будет подстригать газон. Если его ширина не соответствует газонокосилке, то придется косить вручную, триммером, а это дополнительные затраты времени и денег. И таких нюансов масса.

Парковки много не бывает

Где разместить автомобиль — едва ли не главный вопрос для человека после покупки квартиры. Парковка — это тоже элемент благоустройства. В бюджетном жилье, где 70% квартир приобретается в ипотеку, ожидать, что человек купит еще и паркинг, самонадеянно. Но если не решать этот вопрос, о каком-либо благоустройстве двора, полностью заставленного машинами, можно в принципе забыть.

— Нехватка парковочных мест — одна из ключевых проблем при благоустройстве, — считает Юрий Берестов. — Из-за расширения площади под машиноместа ухудшается дворовая экологическая ситуация, сокращаются места под озеленение и другие необходимые зоны.

— Если бы застройщики продумывали такую экономику проекта, которая позволяла бы полностью освободить двор от машин и при этом каждый жилец имел место в отдельном паркинге, — это могло бы решить проблему, — отметил Алексей Моор. — Но пока, о каком бы хорошем благоустройстве мы ни говорили, двор превращается в парковку.

В «ЛенРусСтрое» решили строить надземные паркинги, так как затраты на подземные делают цены на них недоступными. По словам Максима Жабина, важно сохранить стоимость парковочного места в пределах 350–400 тыс. рублей.

— Наш проект был стратегическим для Ленобласти, поэтому мы парковочные места заложили даже в избыточном количестве, — поделился опытом Максим Жабин. — Но сколько ни делай парковок, машин становится все больше и больше, и мест все равно не хватает. К тому же у нас нет соответствующей культуры: люди паркуются, как им удобно, а не как нарисовано на разметке.

В современных ЖК дворы часто проектируются по принципу «без машин», а автомобили размещают по периметру квартала.

— Конечно, парковки лучше максимально выносить за пределы дворов и экранировать с помощью тех же деревьев, чтобы было меньше шума и выбросов, — подчеркнула Надежда Керимова.

Сам себе садовод

Клумбы, высаженные руками жителей, — милая примета старых дворов. Если же хочется серьезно изменить двор в доме, который уже эксплуатируется, то жители через УК или ТСЖ должны согласовать проект благоустройства двора в КГА.

— Все возможно в соответствии с законодательством: для этого необходимо согласовать проект благоустройства двора, — пояснил Алексей Моор. — УК должна учитывать мнение жителей: конечно, покрышки резиновые использовать для украшения двора не надо, но более серьезные идеи согласовать вполне можно.

В новых домах тоже иногда можно найти место для творчества.

— Большим терапевтическим эффектом обладает работа в саду. На нескольких объектах в жилых комплексах мы реализовали идею городского огорода, — рассказала Ольга Маяцкая. — Выращивание овощей и зелени в черте города имеет, конечно, больше декоративное значение, но это интересно и познавательно и для детей, и для взрослых. Декоративные огороды можно разбить также и в рамках обслуживания территории совместно с управляющей компанией.

По словам Надежды Керимовой, согласно данным из области медицины, социальной и поведенческой психологии, участие жителей в посадках и в дальнейшем уходе за растениями имеет важное оздоровительное значение, вносит вклад в формирование городских сообществ, обеспечивает сохранность оборудования и озеленения, в целом снижает количество криминальных случаев в районе.

— Жильцы очень активно работают с нами, участвуют в обсуждениях, предлагают хорошие идеи, которыми мы пользуемся, — подтвердила Ольга Маяцкая. — Поэтому я считаю, что работа с пользователями ландшафта — очень перспективная тема, потому как мы можем увидеть его глазами тех людей, которые непосредственно здесь живут, и такие замечания не найдешь в учебниках. Активность жителей — это мощный двигатель к созданию комфортной среды.

В то же время, если речь идет о жилом комплексе, где живет несколько тысяч человек, то разводить огород может быть весьма проблематично, считает Максим Жабин. Но мнение жителей, безусловно, необходимо учитывать, для чего регулярно проводятся исследования и опросы.

— Большинство девелоперов до сих пор построят объект — и уходят, а мы живем с домом в среднем 5 лет. И не потому, что у нас есть гарантийные обязательства, — объяснил Максим Жабин, — мы хотим, чтобы клиент остался с нами на всю жизнь: переехал в наш следующий дом или рекомендовал нас друзьям и родственникам. И обслуживание площадок и зеленых насаждений влияет на это. Сейчас 42% продаж — это повторные покупки, значит, наша деятельность дает результат.

Необходимо и достаточно

Участники круглого стола сформулировали несколько постулатов, которые должны сделать благоустройство жилых комплексов еще более ориентированным на жителей, независимо от бюджета, который есть на реализацию всех идей.

— Главное для города — это упорядоченный подход, ясная и понятная для всех жителей процедура согласования, — заявил Алексей Моор. — Сейчас мы разрабатываем типовые подходы к благоустройству территорий, чтобы проектировщики вместе с жителями могли «собрать» свой двор — как своего рода паззл, для максимально функционального наполнения.

Важно понимать, для кого это благоустройство предназначено — в первую очередь для жителей этих домов.

Например, по словам Елены Масловой, применение новых типов покрытий делает удобным перемещение на роликах, мам с колясками, людей с ограниченными возможностями, уборочной техники и качественное исполнение работ по благоустройству.

— Важно создать не только уникальный, привлекательный объект, но пространство, способное разместить и поддержать важные для жителей функции, пространство, способное к саморазвитию и развитию горожан, — пояснила Ольга Маяцкая. — Надо вовлекать людей в добрососедские группы — тогда люди бережнее относятся к общедомовой территории и ее элементам. Это разнообразит общение и досуг, люди смогут жить в комфортной среде, которая с каждым годом будет становиться все лучше и лучше.

В условиях мегаполиса особенно важно создать условия для контакта жителей с природой, движения к «здоровому городу», считает Надежда Керимова:

— Большими достижениями «теории восстановления внимания» в приложении к ландшафтному дизайну стали понимание того, как важно достигать в городских посадках природного облика, и развитие новых методов проектирования таких «природных» ландшафтов, городских джунглей, «третьей природы». Использование высокотравных луговых газонов, цветников в природном стиле, характерных для природных территорий Северо-Запада видов деревьев и кустарников. Также важно максимальное внимание уделить снижению шума, который является источником многих распространенных заболеваний у горожан. Лучшим инструментом для решения этих задач являются шумозащитные посадки деревьев и кустарников в комплексе с приемами геопластики.

Юрий Берестов отметил: необходимо правильно зонировать пространство, чтобы жители всех возрастов могли проводить время во дворе и при этом не мешать бы друг другу.

По мнению Максима Жабина, главное — это детальная проработка проекта.

— Если мы рисуем красивую картинку и не думаем, как люди всем этим будут пользоваться, то успеха у проекта не будет, — сообщил он. — Обязательно нужно продумывать социальную и коммерческую инфраструктуру: наличие пекарен, магазинов, аптек — это однозначно плюс к карме. Необходимо совмещение интересов государства и девелоперов. Да, мы можем строить дома быстрее, чем государство — дороги, но хотелось бы большей синхронизации.

Он подчеркнул необходимость обновления стандартов: большинство ГОСТов и СНИПов уже устарели, а их корректировки носят хаотичный характер.

— Важно, чтобы все перечисленные выше элементы идеального двора стали нашей привычной необходимой реальностью, а не исключением только для дорогого жилья, — резюмировал Юрий Берестов.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Фото: Михаил Огнев

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Рассылка "Фонтанки": главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Комментарии (3)

Serg_I
Простите, но когда формировалось медведевское "доступное жильё", то там планировалось, что инфраструктуру будут создавать государевы организации на государевы деньги из бюджета, причём СРАЗУ ЖЕ на это был выделен серьёзный транш "для создания инфраструктуры" благоустройства!
Где деньги, где планы, ПОЧЕМУ ипотечный жилец должен оплачивать благоустройство?

Главный архитектор-художник не хочет пояснить, как он умудрился все видовые районы у воды - намыв на Васильевском, Ленинский проспект превратить в торжество абсолютно рядовых многоэтажек?

Наши партнёры

СМИ2

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор