Поделиться«Лучше не говорить заранее». Зачем финские строители считают наши велосипеды? Гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» о стройке во время пандемии.
О том, какой опыт строительства социальных объектов можно перенять у соседей и что еще финского появится в новых домах Петербурга, почему этот год стал успешным для застройщиков не только в России, — в интервью «Фонтанке» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ.
— ЮИТ — финская компания, и вы всегда внедряли в строительство новшества, которые свойственны именно домам в Финляндии. Например, сауны. Есть ли типичные финские детали, которых еще нет в российских домах?
— Я думаю, что мы были первой компанией, которая начала строить в России квартиры с европланировкой — без отдельной кухни. А еще первыми стали делать в квартирах глубокие балконы и сауны. Я думаю, что и в будущем мы продолжим переносить что-то из Финляндии в Россию. Сейчас сложно сказать, что конкретно, но мы понимаем, в какую сторону двигаться. Например, как и в Финляндии 10 лет назад, в России сейчас очень выросло количество велосипедов. И нужно как-то их хранить — в Финляндии эту проблему мы решили. Будет больше автомобилей с электродвигателем — и для них мы тоже будем что-то придумывать. Но лучше не говорить заранее, а показать клиентам в новых проектах. Тем более, что конкуренты тоже не спят.
— В Петербурге сейчас очень высокая конкуренция. Может, наоборот, в ваших финских проектах появится то, что уже есть в России, а там еще нет?
— Уже появилось. 10 лет назад дома в Финляндии не разделяли по разным сегментам: не было понятий «элит», «бизнес», «комфорт» и «эконом». 10 лет назад мы начали внедрять эту классификацию и там.
Есть еще один момент, который я хотел бы привнести, но пока это невозможно из-за законодательства. В Финляндии в законе сказано: когда клиент получает ключи от квартиры, она должна быть готова к переезду на следующий день — там должны быть кухня, мебель. Невозможно продать просто стены, чтобы клиент сделал сам ремонт. И это как раз одна из причин, почему элитный сегмент не очень интересен финским застройщикам. 15 лет назад у нас был элитный проект в Хельсинки — реставрация старого здания, — стоимость квартир была очень высокая, потому что и участок, и здание были дорогими. Надо было сделать полную отделку, мы поставили мебель, оборудование. Но, конечно, когда квартира стоит 3–4 млн евро, клиент хочет индивидуальный ремонт. Было очень неприятно видеть, что нашу отделку убирали. Сейчас ЮИТ предлагает схему: если купить квартиру на начальном этапе строительства, то можно выбирать разную комплектацию отделки. Но когда половина дома построена — уже нельзя.
— В Петербурге все ваши квартиры тоже продаются с отделкой?
— Пока нет, но доля таких квартир растет буквально каждый месяц. Более 10 лет назад мы попробовали продавать жилье в России с отделкой и с мебелью, но рынок не был готов. Несколько лет назад все сильно изменилось. Связано это, в первую очередь, с уменьшением процентов по ипотеке. Когда они были высокими, клиенты хотели минимизировать сумму кредита и делали ремонт своими силами. Сейчас же все больше людей стремятся переехать в новую квартиру сразу после получения ключей.
— Среди ваших проектов выделяется «Смольный проспект». Планируете ли вы в будущем еще строить элитное жилье?
— «Смольный проспект» — это первый наш проект в элитном сегменте Петербурга, но пока мы больше не планируем новых объектов такого класса. Этой же стратегии мы придерживаемся и в других странах и городах: например, в Финляндии, где мы строим более 100 лет, у нас мало элитных проектов. Наша структура лучше подходит для среднего сегмента — для комфорт-класса. Главная проблема объектов высокого класса — длительный период проектирования и согласований, а также большие инвестиции на начальном этапе. Понятно, что участки в центре очень дорогие.
Для международных компаний один из главных KPI — это рентабельность инвестиций. С этой точки зрения такие проекты оказываются невыгодными, несмотря на неплохую выручку. Сейчас же при работе со счетами эскроу застройщик и вовсе получает деньги после завершения строительства, что еще больше снижает рентабельность. Так что мы пока таких проектов не рассматриваем.
Поделиться— Получается, что это больше имиджевый проект?
— Проблема с имиджевыми проектами в том, что они убыточные. Мы хорошо помним реставрацию гостиницы «Астория», которую ЮИТ завершил более 30 лет назад, еще во времена Советского Союза. Это очень убыточный объект, но мы им гордимся. Так что для имиджа можно что-то строить раз в 20 лет, но не чаще. Но комплекс «Смольный проспект» не был убыточным!
— Какие дома вы строили в этом году?
— На стадии строительства у нас в Петербурге три жилых комплекса: «Новоорловский»*, TARMO** и INKERI*** в Пушкине. В них мы и вводили в эксплуатацию уже готовые очереди, и стартовали с новыми очередями. Сейчас готовимся к запуску трех новых проектов: в Нейшлотском переулке, на Курляндской улице и на улице Васенко. В целом, можно сказать, что работали и работаем либо в графике, либо даже быстрее, чем планировали в начале года.
— А в других регионах страны продолжаете работу?
— Мы строим в Казани, Екатеринбурге, Тюмени: во всех трех городах запустили новые проекты в этом году. Также начали новую стройку в Московской области, хотя полтора года назад сказали, что уйдем оттуда. Но планы изменились — и у нас там новый проект. А в начале следующего года начнем еще один, так что работать в этом регионе будем еще минимум три года. Но больше участки там не смотрим.
— Что заставило вас изменить решение?
— Несколько моментов. Во-первых, если 5–7 лет назад главной проблемой Московской области было получить разрешение на строительство, то уже 3–4 года мы всегда получаем их быстро: у нас очень хорошие отношения с областным министерством строительства — мы помогаем им с обманутыми дольщиками. Второе — хороший спрос. Третье — цена растет. И если раньше проекты там были убыточными, то теперь мы получаем прибыль.
— Каким в целом был для компании ЮИТ 2020 год в России?
— Скажем так, он был сложным, но успешным. Мы довольны продажами — особенно хорошим оказался третий квартал. Когда в марте мы поняли, что придется жить с пандемией, то составили несколько сценариев, но ни один их них не предполагал такой рост.
Интересно, что похожая ситуация была и в других странах, где ЮИТ продает квартиры. Но там период затишья был гораздо длиннее, чем в России. Здесь мы наблюдали уменьшение спроса только в марте и три недели апреля, а в других странах оно продлилось до августа — и только после этого мы увидели активность покупателей.
— Насколько связан рост с льготной ипотекой под 6,5%?
— В России, конечно, влияние господдержки ипотеки было очень важным. Но это не единственный момент, потому что в других странах такой программы не было, а клиенты тоже приобретали квартиры. Пандемия психологически сподвигла покупателей более активно заключать сделки, чтобы сохранить средства.
— Каких успехов компании удалось добиться в Петербурге, кроме роста продаж?
— Успешным был переход на онлайн-продажи. В конце марта надо было очень быстро закрывать офисы и переходить в онлайн. И я считаю, что мы достойно вошли в новую реальность. Помогли те решения, которые были приняты 2–3 года назад, когда мы централизовали нашу структуру в России и гармонизировали IT-систему.
Важно, что мы смогли продолжать строить как обычно. Нам очень помогли высокие стандарты по охране труда и технике безопасности — они позволили с самого начала внедрить все меры, чтобы количество заражений на стройплощадках было минимальным.
— В Петербурге новые участки смотрите?
— Да. До нового года мы не успеем опубликовать новости, но в первом или втором квартале непременно расскажем о приобретениях.
— Вы упомянули тему согласований и взаимодействия с властями. Важная тема — строительство социальной инфраструктуры. Как решается и как, по-вашему, должен решаться этот вопрос?
— В Петербурге действительно не хватает школ и садов. Кто-то должен возводить больше социалки — это факт. Сейчас нагрузка на строительство школ и садов ложится на застройщика. Но кто, в итоге, платит? Покупатели квартиры, потому что затраты включаются в стоимость жилья. Поэтому было бы неплохо найти такую схему, чтобы нагрузка на финансирование социалки была длиннее — 20 или 30 лет. Компромиссное решение — чтобы застройщик и покупатель платили половину, а вторую — администрация с «длинными» деньгами. Это один из вариантов в сегодняшней ситуации, когда социальная инфраструктура нужна сразу, потому что ее не хватает.
— Как в Финляндии решается этот вопрос?
— Есть минимум три разных варианта. В большинстве городов администрация финансирует строительство социальных проектов из налогов. И это одна из причин, почему налоги такие высокие. В других городах есть дополнительная схема: если застройщик покупает участок не у администрации, а у частного владельца, то должен платить определенную сумму городу. Это своеобразный «налог» на использование участка. И это — часть инвестиций, необходимых для строительства социальной инфраструктуры, но не вся сумма. Остальное администрация финансирует кредитами и налогами.
Третий вариант, который стал популярным последние 10 лет, — когда застройщик сам строит и финансирует школу. И одновременно заключает договор с администрацией, что через 15–20 лет школа перейдет на баланс администрации, а до этого времени власти платят за использование здания. И когда есть такой договор, застройщик может найти инвестора или банк, которые готовы финансировать строительство: они знают, что застройщик получит стабильный доход в ближайшие 20 лет. Так что ЮИТ владеет несколькими школами в Финляндии, которые мы потом передадим администрации.
— Переход на эскроу-счета — для кого плюс, для кого — минус?
— Большой плюс для клиента — он может быть уверен, что не потеряет деньги. Минус — с точки зрения застройщика: инвестиции, вложенные в приобретение участка, проектирование и подключение к сетям можно будет возместить только в конце строительства. Поэтому нам очень хотелось бы, чтобы была возможность получить часть средств уже во время строительства. Тогда мы сможем инвестировать эти деньги в новые проекты.
Ситуация такова, что объем предложения на рынке уменьшается, потому что мелкие и средние компании не могут получить проектное финансирование. В следующем году и через два года на рынке будет меньше проектов, а это увеличивает стоимость жилья. Если бы застройщики смогли получить часть средств во время строительства, это бы увеличило предложение в будущем и затормозило рост цен.
— Строить прогнозы стало сложно, но все-таки: чего вы ждете от 2021 года?
— За первые 9 месяцев мы продали в России на 45% больше квартир, чем год назад. И когда мы готовили бюджет на этот год, то, конечно, такого не ожидали. Но мы понимаем, что эта тенденция не может продолжаться вечно. Думаем, что рынок сократится по сравнению с этим годом, но не будет меньше, чем в прошлом году. И снижения цен также ожидать не стоит.
Текст: Мария Мокейчева
Материал подготовлен специально для «ЮИТ Санкт-Петербург»
АО «ЮИТ Санкт-Петербург» — генеральный партнер проекта «Лидеры финского бизнеса — 2020»
*ЖК «Новоорловский» — застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
**ЖК Tarmo — застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
***ЖК INKERI — застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
